yy易游游戏官网入口：重回扩张线月物流仓储暨基础设施投资发展报告

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  2025年10月中国物流业景气指数（LPI）为50.7%，虽环比微降但仍处扩张区间，8月起仓储指数呈阶梯式回升，10月已回升至50.6%，重回扩张线。政策端聚焦物流数据开放互联发力，低空经济、绿色物流等领域获政策支持，叠加企业供应链优化升级，行业降本增效成果持续巩固。

  多领域趋于分化发展，科技与绿色物流价值转型据物联云仓披露，10月全国重点城市连续4个月租金持平、但空置率仍略升，物流地产、快递等领域企业盈利分化，顺丰、万纬物流等头部企业稳健增长。行业向科技绿色转型，普洛斯、京东等联合科技公司落地零碳园区，通过智能技术与新能源应用实现降本增效。

  物流投资仓网与生态协同，技术与资产整合提速报告期内物流行业投资活跃，6起相关动态凸显“仓网协同、技术赋能”的特征。普洛斯、中通等头部企业通过建智能仓、落智慧枢纽强化效率；京东物流联动伙伴完善仓网。资本层面，申通收购丹鸟等整合动作频现，行业借技术与资产整合加速高质量发展。

  物流仓储REITs表现稳健，规模增长分红持续向好2025年三季度物流仓储REITs表现亮眼，板块平均出租率达92%，嘉实京东等多只产品满租或接近满租。行业年化分派率稳定在4%，南方顺丰、中金普洛斯等分红表现突出。政策支持与运营优化下，其规模将持续扩张，成资产配置的“压舱石”。

  2025年10月份，中国物流业景气指数为50.7%，较上月回落0.5个百分点，但比去年同期提升0.1个百分点。10月份，绝大部分分项指数环比回升，其中业务总量指数、新订单指数、率指数、物流服务价格指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数处在景气区间。

  中物联表示，10月份数据回调和前期高基数有一定关联，是需求量开始上涨变化和季节性因素的综合作用，总需求仍处在扩张区间，反映物流保持活跃态势，工业领域和居民消费领域物流需求继续形成稳定支撑，后期企业对后市预期保持稳中向好判断。

  2025年10月份，仓储指数为50.6%，较上月回升1个百分点，重回50%的扩张与收缩临界点以上。从分项指数来看，同上月相比，业务量指数、设施利用率指数、期末库存指数、平均库存周转次数指数有所上升，升幅在0.6至3.8个百分点之间。

  据观点指数统计，从时间维度看，仓储指数自1-2月短暂下滑后进入波动调整期，8月起呈现阶梯式回升态势。中国物流与采购联合会分析指出，指数回升反映市场需求逐步回暖，供应链上下游衔接更趋顺畅，商品流转速度加快，企业补库意愿略有增强，尽管库存水平仍有下降，但降幅已较前期收窄。

  同时，2025年三季度仓储指数均值为49.7%，较去年同期回升0.9个百分点，彰显行业应对短期冲击的韧性持续提升。中物联预测，随着四季度稳增长政策效能加速释放，投资和消费领域的相关活动保持积极，仓储业务需求仍具备进一步回升的空间。

  2025年10月，中国快递发展指数为475.5，同比提升2.4%，其中发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为616.4、705.2和240.7，同比分别提升5.6%、0.2%和1.7%，发展的新趋势指数为68.6。

  当月上旬，快递公司积极拓展服务空间，满足假日期间特产、生鲜寄递需求；中下旬，快递公司深化与电商协同发展，加强自动化、无人化、智慧化设备应用，提升处理能效，日均快递业务量约6亿件，为“双十一”电商大促筑牢保障。

  10月份中国电商物流指数为113.1点，比上月回升0.4点，连续8个月回升，创2025年以来新高。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、人员指数、物流时效指数、满意度指数、实载率指数有所上升，履约率指数环比持平，库存周转率指数和成本指数有所下降。

  在双节假期消费的推动下，连续8个月回升，且随着“双十一”等促销活动陆续启动，需求有望继续保持回升趋势。分地区来看，四大地区总业务量指数均有所回升。西部地区电商物流总业务量指数回升0.8点，涨幅最高。

  政策方面，据观点指数不完全统计，共录得5起有关政策，涵盖数据互联、绿色贸易、低空经济、药品物流、降本增效等领域，形成“数字化+绿色化+场景化”的政策组合拳。

  期内，国家发改委发布的《关于推动物流数据开放互联大大降低全社会物流成本的实施方案》，聚焦物流数据与产业数据的融合应用，提出深化跨行业数据整合利用，提升数字化供应链集成服务能力。

  这一政策将打破物流数据孤岛，推动货主、物流公司、仓储设施等数据的互联互通，为智能调度、需求预测等应用奠定基础，预计可降低全社会物流成本1-2个百分点。

  商务部《关于拓展绿色贸易的实施建议》则从装备端发力，推广新能源运输车辆、智能仓储节能系统、冷链低碳改造，带领企业使用绿色物流装备。

  京东、顺丰等企业已加速布局新能源车队，万纬物流的智能仓储节能系统使单仓能耗降低20%，绿色物流成为行业转型的新方向。

  国务院办公厅《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的实施建议》将低空经济明确列为新领域新赛道的重点培育对象，为无人机物流、无人配送的规模化应用提供政策支持。

  地方政策同样精准发力，上海市交通委员会《交通物流降本提质增效上海行动计划》鼓励中小物流公司向专精特新方向发展，在多式联运、智慧物流、冷链物流、城市配送等领域培育特色竞争优势。

  上海市药品监督管理局《上海市药品现代物流指导意见》则覆盖药品物流全环节质量控制与信息追溯，推动降低药品物流经营成本，为医药冷链的规范化、高效化发展提供保障。

  政策红利下，行业运行质效明显提升。前三季度我们国家社会物流总费用14.2万亿元，继续保持有统计以来的最低水平，物流成本占GDP的比重稳步下降，反映了行业降本增效成果持续巩固。

  中国物流与采购联合会多个方面数据显示，三季度全国食品冷链物流业务总需求1.173亿吨，同比增长4.72%，增速较二季度提升0.16个百分点。在消费升级与政策规范的双重驱动下，生鲜电商、预制菜等领域的冷链需求持续释放。

  综上，近期政策从数据、绿色、场景、细致划分领域等维度为物流行业赋能，叠加社会物流成本低位运行、冷链需求稳步增长的良好态势，物流行业的发展质量与效率将进一步提升。

  期内，仓储市场供需指标同步变动。据物联云仓数据，10月全国平均租金为23.17元/㎡·月，环比持平且已连续4个月维持这一水平，全国仓储空置率16.5%，较此前有所上升；41个重点城市平均租金为23.55元/㎡·月，较上月小幅下降，空置率15.86%，环比上升0.44个百分点。

  分城市来看，41个重点监测城市中，超半数城市租金与空置率基本保持稳定。部分华北、西北地区城市因新增供应集中，空置率出现阶段性上升，仓储市场供需格局呈现明显的城市分化特征。

  物流地产领域核心趋势聚焦成本结构优化与业务模式调整。万纬物流三季度总营收31.8亿元，同比增长7.4%，通过加速从重资产运营向“重资产+轻资产”模式转型，持续优化财务结构。宝湾物流总营收13.8亿元，同比减少3.91%，净利润同比降幅达57.71%，主要受新开业园区培育周期较长、智慧园区改造及光伏项目投入等因素影响，短期利润面临一定压力。

  快递行业整体以量价齐升带动盈利改善为主要方向。前三季度，京东物流营收550.84亿元，同比增长24.1%，受全职骑手数量增加影响，净利润下滑15%；其仓储网络总管理面积已超3400万平方米，通过“聚量共配”模式优化运输链路、减少中转频次，依托数字化系统实现物流全链路可视化，持续探索降本增效路径。

  顺丰控股表现稳健，总营业收入2252.6亿元，同比增长8.89%，归母净利润83.1亿元，同比增长13.69%，净利润率3.87%，业务规模与盈利水平同步提升。中国外运总营收750.4亿元，同比下降12.60%，净利润同比减少4.28%，主要受制于传统货代业务模式对国际运价的高度敏感性，以及外部贸易环境带来的挑战。

  冷链与跨境物流领域在高增长背景下呈现结构分化特征。冷链领域中，前三季度海容冷链总营收24.3亿元，同比增长15.20%，净利润率12.26%，盈利水平保持稳健；冰山冷热总营收36.1亿元，同比下降2.73%，净利润同比下降4.12%。跨境物流赛道上，嘉诚国际总营收9.5亿元，同比下滑3.40%，但净利润率维持15.86%的高位，盈利能力稳固。

  与此同时，面对传统物流模式面临的效率与环保双重压力，供应链物流、绿色物流成为行业转型焦点，多家企业通过技术合作、模式创新推动价值增长。

  期内典型园区有普洛斯西门子智慧物流园区、京东与宁德时代物流仓配及零碳园区、万纬上海奉贤临港园区、京东与德力西电气零碳园区。

  普洛斯西门子智慧物流园区开展创新试点，依托西门子在自动化、数字化及能源管理领域的技术积累，结合普洛斯的物流基础设施网络及新经济产业生态资源，双方联合研发可规模化复制的智能零碳解决方案。经第三方测算，该方案落地后有望实现园区设备互联率提升至95%以上，运营能耗降低18%，人力成本减少12%，为物流园区的数智化与低碳化融合发展提供技术参考。

  京东与宁德时代物流仓配及零碳园区，以绿色转型为核心方向推进物流装备电动化。借助宁德时代长循环电池技术支撑，京东计划在年内将新能源配送车占比提升至60%。参考行业中等水准，单台新能源物流车年均减排量约11吨二氧化碳。这种“技术+场景”的合作模式，通过规模化应用新能源装备，可使相关采购成本降低20%，在提升物流运营环保属性的同时优化成本结构。

  万纬上海奉贤临港园区成为绿色物流领域的实践标杆。园区配备10间独立催熟库，引入ESG管理体系，已获得LEED铂金级正式认证。其搭载的智能分拣系统处理效率达1.2万件/小时，与行业核心区域智能分拣设备78%的渗透率水平保持一致；同时结合光伏建筑一体化设计，实现15%的能耗自给，为物流园区绿色转型提供了可复制的实践路径。

  京东与德力西电气合作共建零碳园区，通过供应链数字化整合，探索“京东超级供应链”在工业领域的落地应用。园区内设备自动化率达97%的生产线秒下线一个产品；工业品订单响应时间从48小时压缩至8小时，流通成本降低25%。双方同步探索入仓的新型入仓模式，带动入仓商品数量同比增长4倍，契合当前物流行业数智化转型、降本增效的发展趋势。

  报告期内，共录得6起投资事件相关动态，头部企业通过技术合作、产能落地、资本并购等多元举措，推动行业向效率化、全球化、生态化方向稳步进阶，“技术深层次地融合、资产高效整合”成为行业发展的鲜明特征。

  技术创新与物流场景的融合应用持续深化，成为企业提升运营效率的核心抓手。普洛斯不断强化智能物流生态布局，其昆山飞洋物流园自动化仓正式投用，配置智能分拣机器人与AGV搬运系统，实现仓储作业自动化升级；同时与四家智能物流装备领军企业达成战略合作，共建“空间×生态”创新服务模式，目前已有5个合作试点园区落地，加速将技术成果转化为园区实际运营能力。

  中通快递在智慧物流枢纽建设上动作频频，以3.81亿元竞得佛山顺德地块，计划投资50亿元打造“空地一体智慧运营中心”。该中心将整合无人机干线运输、无人车末端配送、智能分拣中心等设施，构建“空-陆-仓”协同的智慧物流网络，加强完善其智能化物流布局。

  汽车物流细致划分领域同样呈现技术赋能趋势，一汽丰田售后备件全国总仓落地普洛斯天津空港汽车产业园。该仓库采用“智能货架+自动化分拣”系统，实现备件从入库到出库的全流程无人化操作，使备件配送时效从48小时压缩至24小时，库存周转率提升30%，显著优化汽车售后物流服务效率。

  物流企业加速仓网资源整合与生态联动，通过跨主体合作深化供应链服务能力。京东物流与京东产发联动发力，与蒙牛合作启动武汉BC一体化仓网项目，整合仓储、配送、冷链等核心资源，实现蒙牛乳制品从“工厂到消费的人”的全链路可视化管理，订单处理时效提升50%。

  京东物流沧州仓正式投入运营，重点聚焦华北区域电商与产业带物流需求，日处理订单能力达5万单，进一步加密了其在北方地区的仓网布局。与此同时，壹米滴答武汉分拨中心落地京东产发武汉物流园，借助京东产发的基础设施资源与成熟运营经验，双方成功构建“物流地产+零担物流”的生态协同模式。

  资本运作与资产交易成为物流行业优化资源配置的重要方法，多领域整合动作亮点频现。天津港集团拟转让中铁储运60%的股权，通过引入市场化资本提升铁路物流资产运营效率，推动天津港铁水联运业务向市场化转型；高瓴旗下物流平台EZAHill以4000万美元收购泰国满租DHL仓库，加强完善其在东南亚的仓储网络布局，为中国品牌出海提供本地化物流支撑。

  国际物流资产交易市场表现活跃，凯德腾飞房托以9000万新元出售澳洲昆士兰物流项目，较评估价溢价9.5%，反映出国际资本对成熟物流资产的价值认可；香港服装品牌G2000主席田北辰的粉岭货仓以3.8亿港元售予内地物流公司，体现了内地资本对香港优质仓储资源的持续关注。

  快递行业股权整合持续推进，申通快递完成对丹鸟物流100%股权的收购，补全了其在电商大件物流与末端配送领域的能力短板。丹鸟物流的区域配送网络与申通快递的干线网络形成协同效应，预计将推动申通在电商件领域的市场占有率提升2-3个百分点。

  冷链物流领域，红星冷链再次向港交所递交上市申请，若成功上市，募集资金用于在未来四年建造一座新加工厂及新冷冻食品仓储仓库，获得资本支持用于全国冷链网络扩张与温控技术升级，助力其增强在生鲜、医药冷链细分市场的竞争力。

  综合来看，物流行业正通过三大路径实现高水平发展：头部企业以技术合作与场景落地夯实运营效率优势，以仓网布局与生态联动构建供应链服务壁垒，以资本并购与资产交易优化全球资源配置、推动行业结构升级，仓网协同、生态联动、技术赋能、资产整合的发展形态趋势愈发清晰。

  2025年三季度，仓储物流REITs在运营稳定性与分红持续性上表现亮眼，底层资产高出租率与稳定现金流支撑下的分红能力，使其在基础设施资产配置中凸显优势，成为长期资金市场关注的重点领域。

  据观点指数统计，三季度板块平均出租率达92%，明显高于国内仓储物业整体85%的中等水准。单只产品中，嘉实京东仓储基础设施REIT实现100%满租，中银中外运仓储物流REIT出租率97.0%，华泰宝湾物流REIT、南方顺丰物流REIT出租率也分别达到96.6%、96.5%，整体保持高景气运营状态。

  高出租率的背后，是底层资产“核心区位+高标配置”的双重支撑。多数产品聚焦一线及强二线城市核心区域高标仓，既精准匹配电商、制造业的现代化仓储需求，又依托核心区域稀缺土地资源形成供给壁垒，租户续租意愿较强，为REITs持续稳定运营奠定坚实基础。

  收益端的稳定分红进一步强化了仓储物流REITs的投资吸引力。行业年化分派率稳定在4%，不仅高于货币基金（约2%）、国债（约2.5%）等低风险资产收益，也优于部分商业地产REITs（约3.5%），收益优势较为明显；

  具体来看，多只产品分红表现亮眼。2025年度南方顺丰物流REIT首次分红每10份派0.8040元，按当前净值计算分红收益率超4.5%；红土创新盐田港REIT第三次分红每10份派0.2477元，年内累计分红总额超2300万元。

  2025年内中金普洛斯REIT累计分红金额约2.58亿元，上市以来已累计分红13次、总额约13亿元，历史年度分红比例近100%，充分体现头部产品的收益稳定性与分红兑现能力。

  即便在行业分化背景下，仓储物流REITs的分红韧性依然突出。以中航易商仓储物流REIT为例，尽管其净利润率为-63.5%，仍完成年度第二次分红，每10份派0.6771元。

  这种“分红不中断”的特性，源于底层资产“长期租约+租金递增”的模式，多数租约期限为3-5年，租金涨幅锁定在3%-5%，可预期的稳定现金流为分红提供了坚实支撑，有效缓冲市场波动对投入资产的人收益的影响。

  而且，由于“需求刚性+运营优化”的双重优势，让仓储物流REITs在2025年三季度市场波动中展现出较强的抗跌属性，净值跌幅明显低于中证REITs指数及别的类型REITs，成为投资者资产配置中的“避险选择”。

  行业后续发展动力充足，一方面政策持续支持物流基础设施证券化，新一批高标仓REITs有望陆续上市，进一步丰富产品供给；另一方面，头部企业通过“扩募+运营提效”双轮驱动提升资产质量，普洛斯、顺丰等机构既可以向REITs注入新增优质仓储资产，又能借助数字化技术降低经营成本，推动分派率稳步提升。

  未来，“规模扩张+效率优化”的发展路径，将助力仓储物流REITs持续在资产配置市场中扮演“压舱石”的角色，既为投资者提供“稳定收益+抗风险”的优质选择，也为物流行业资本化、规模化发展提供重要支撑。

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